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外國投資者到上海設(shè)立工廠一般流程及操作

外國投資者到上海來投資開廠，廠房的取得一般由兩種方案，一種是取得土地使用權(quán)（租賃土地，工業(yè)用地使用期一般是50年），自己建造廠房；另一種是朱靈空置廠房，直接進(jìn)行生產(chǎn)。兩種方案建廠的流程有區(qū)別，因此分別加以說明。

外國投資者取得土地使用權(quán)的方法是”招拍掛”的方式，有轉(zhuǎn)讓方在國土資源局網(wǎng)上掛出，有意者進(jìn)行競標(biāo)取得。具體內(nèi)容可在上海市規(guī)劃和國土資源網(wǎng)站取得，參考網(wǎng)站：http//www.shgtj.gov.cn；具體須知可參考《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須知》此須知是針對奉賢一土地出讓的，其中包含境內(nèi)外自然人和法人參加競拍所需準(zhǔn)備的誒熬煎及資料。


參加工業(yè)用地招拍掛是否一定要成立新公司作為競買土地申請人？
大部分投資者在參加工業(yè)用地招拍掛過程中，采用先成立新公司，在以新公司作為競買土地申請人參加招拍掛。這種方式比較容易理解，即競買土地生情人和今后的土地使用權(quán)所有人事同一家新成立的公司。
但是這種方式的缺點也是非常明顯的。成立新公司需要土地或者場所，在土地招拍掛完成之前，投資者并沒有土地或者場所，通常的處理方案是，由開發(fā)區(qū)協(xié)助企業(yè)租賃一個臨時的場所作為新公司的注冊地，等新公司完成招拍掛之后在將新公司的注冊地址轉(zhuǎn)移到完成競買成功的地塊。
由于投資者的行業(yè)不同，在前置審批，公司注冊，稅務(wù)申請過程中，經(jīng)常會遇到有關(guān)政府機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑。即新企業(yè)的零食場所顯然不符合公司描述的生產(chǎn)經(jīng)營活動。由此硬氣的時間延誤到企業(yè)開設(shè)基本賬戶，導(dǎo)致新企業(yè)無法按時支付招拍掛保證金，從而失去競買人資格。

按照《掛牌出讓文件》的有關(guān)規(guī)定，投資者（自然人和法人均可）可以直接成為競買申請人，競得土地后以仙姑公司名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。采用該方法的好處是：以競買申請人的名義簽訂國有土地出讓合同，但最終的土地產(chǎn)權(quán)證主體可以為項目公司名稱，并不產(chǎn)生交易稅。該做法也適用于境外個人和境外法人。


獲得工業(yè)用地使用權(quán)流程如下：
第一步：以投資者（自然人或法人）名義提交書面競買申請（可以多個自然人或法人）。
第二步：在競買申請表中必須注明“競得后需以項目公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)”。
注意：獨(dú)立競買生情人所注冊的項目公司，必須100%獨(dú)立出資成立。競得后不得進(jìn)行調(diào)整。多家聯(lián)合競買申請人，在聯(lián)合競買申請附表中，應(yīng)該注明各方的投資比例，競得后所注冊成立的項目公司其投資主體和比例不得調(diào)整。
第三步：參加競拍
第四步：取得《成交確認(rèn)書》
第五步：憑《成交確認(rèn)書》簽訂《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（參見附件二）

2.工商局名稱登記（名稱核準(zhǔn)）

3．商務(wù)委員會立項審批（取得立項批文）


立項階段需要提供的資料
1.   項目注冊地縮在政府、主管部門或代理機(jī)構(gòu)呈區(qū)政府的請示（正本二份）
2.   投資各方的注冊登記證明、法定代表人的有效證明文件（外放投資者為個人的只需提供有效的身份證件）及外放銀行資信能證明（復(fù)印件二份）
3.   企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書（復(fù)印件二份）
4.   項目建議書（正本一份、復(fù)印件一份）
5.   用地協(xié)議（復(fù)印件二份）
6.   注：一般投資金額在3000萬美元以下的項目由區(qū)商委直接審批，超過3000萬美元以上，由區(qū)商委初審后轉(zhuǎn)到市商委審批。
4.外匯局辦理投資類賬戶開立



所需提供資料：
A．     外國投資者本人或其委托人應(yīng)提交的書面申請
B．      非法人營業(yè)執(zhí)照和外匯登記證原件
C．     投資或承包合同和階段計劃
D．     外經(jīng)貿(mào)部門對外資非法人項目的批復(fù)文件
E．      外國投資者委托境內(nèi)自然人或法人申請開戶的，應(yīng)提供授權(quán)委托書
F．      外匯局要求的其他材料
注：C/D/F驗原件，復(fù)印件留底
注：A已取得法人資格的外商投資企業(yè)，不得開立投資類賬戶；

B原則上不允許企業(yè)異地開戶。

5.進(jìn)行公司注冊（各部門）

6.職業(yè)病危害預(yù)評價（衛(wèi)生局）

參考法規(guī)：衛(wèi)生部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項目職業(yè)衛(wèi)生審查規(guī)定》的通知（衛(wèi)監(jiān)督發(fā)2006 375號）

7.   基建立項報批（發(fā)改委）

8.   報建備案（建設(shè)局）

9.   選定設(shè)計院

10. 選定勘探設(shè)計院

11. 簽訂設(shè)計合同

12. 方案設(shè)計

13. 簽署工程檔案報送承諾書

14. 臨時勘探報告

15. 簽訂勘探設(shè)計合同

16. 地質(zhì)勘探報告

17. 設(shè)科技招標(biāo)登記

18. 方案設(shè)計審批（建設(shè)局）

19. 擴(kuò)初設(shè)計與施工圖設(shè)計

20. 技術(shù)審圖

21. 環(huán)保設(shè)施施工圖審批（環(huán)保局）

22. 消防設(shè)施施工圖審批（消防局）

23. 預(yù)防衛(wèi)生施工圖審批（衛(wèi)生局）

24. 辦理建筑工程規(guī)劃許可證（建設(shè)局）

25. 申請門牌

26. 申辦正式基礎(chǔ)配套設(shè)施

27. 施工招投標(biāo)并選定承包商

28. 選定建立公司

29. 簽訂委托建立合同

30. 簽訂施工委托合同

31. 辦理施工招投標(biāo)登記（建設(shè)局）

32. 申辦市容管理（環(huán)保局）

33. 辦理設(shè)計、勘探、監(jiān)理、施工合同簽證登記（建設(shè)局）

34. 安全質(zhì)量報監(jiān)（質(zhì)量監(jiān)督局）

35. 散裝水泥資金征收（建設(shè)局）

36. 墻體材料申報(建設(shè)局)

37. 驗灰線

注：工程驗線是對工程放線的檢驗，俗稱“驗灰線”建（構(gòu)）筑物，道路，管線等工程施工的檢驗工作是城市規(guī)劃，建設(shè)具體實施的有限保障。

38. 辦理絲攻許可證（建設(shè)局）

39. 現(xiàn)場施工

40. 施工階段驗收審查

41. 環(huán)保設(shè)施運(yùn)行竣工驗收 參考附件四（環(huán)保局）

42. 規(guī)劃竣工驗收及建筑面積實地測量參考附件五（建設(shè)局）

43. 消防測試及軍工驗收（消防局）

44. 工程竣工驗收備案（建設(shè)局）

45. 衛(wèi)生防疫驗收（衛(wèi)生局）

46. 竣工文件檔案驗收

47. 排水許可證 參考附件六（市及區(qū)排水管理局）

48. 正式移交及試生產(chǎn)

49. 環(huán)保測試及驗收（環(huán)保局）

50. 領(lǐng)取排污許可證（環(huán)保局）

51. 辦理房屋土地產(chǎn)權(quán)證

52. 申請開通水、煤、電、通訊

53. 招收員工

54. 正式生產(chǎn)


二、租賃空置廠房，直接進(jìn)行生產(chǎn)。
1.簽訂租賃協(xié)議
2.工商局名稱登記
3.商委申請批復(fù)及批準(zhǔn)證書
4.辦理其他公司證件，注冊基本流程
5.辦理轉(zhuǎn)讓許可證等轉(zhuǎn)讓，或按照政府部門要求辦理所缺的其他許可證

6.正式生產(chǎn)


注：一、工廠廠房可以按照如下方式分類：
1.   開發(fā)區(qū)所有的廠房，通產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)廠房。

2.   一般工業(yè)開發(fā)區(qū)的企業(yè)所有的廠房，包括外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)的部分或者全部廠房。也包括在某個開發(fā)區(qū)境內(nèi)專業(yè)從事廠房建設(shè)和租賃的公司的廠房。


二、按產(chǎn)權(quán)證分類：
1.擁有合法產(chǎn)權(quán)的廠房

2.沒有產(chǎn)權(quán)的廠房（通常是因么有土地產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致，其中又包括已經(jīng)接受違章建設(shè)處罰的沒有接受違章建設(shè)處罰兩種）


三、按照廠房的結(jié)構(gòu)和配套分類“

單層/多層，有無行車，有無配電、有無供水、有無排污


三、不同類型廠房的注意事項：
客戶選擇不同所有權(quán)的廠房巨鼎了客戶與不通風(fēng)的所有者談判并簽署合同。而廠房所有者的經(jīng)營范圍會郵箱廠房能否順利使用。比如說，大部分外資企業(yè)并沒有廠房出租的經(jīng)營范圍。因此，有關(guān)部門可能不允許給外資企業(yè)出租其廠房。
沒有產(chǎn)權(quán)的廠房面臨一系列的問題，包括：無法在廠房所在地注冊公司；一旦發(fā)生火災(zāi)等突發(fā)事件愛你的責(zé)任歸屬問題；可能面臨政府的強(qiáng)制性拆除等等。
客戶在租賃廠房時要注意廠房的基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況，如果發(fā)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施無法滿足需求，要在合同中規(guī)定誰承擔(dān)增加部分的費(fèi)用。
另外國投資者在進(jìn)行投資建廠生產(chǎn)或租賃廠房生產(chǎn)，選擇工業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地或廠房，可有園區(qū)投資服務(wù)中心共同協(xié)助完成整個流程，并可申請稅收優(yōu)惠等。
我們將竭誠為您服務(wù)，期待與您的合作！

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